Den Immobilienwert ermitteln und woher er kommt

Welcher Wert steht hinter der Zahl?

Beim Handel mit Immobilien – sei es der Kauf des Eigenheims, der Erwerb als Kapitalanlage bzw. Mietobjekt oder natürlich der Verkauf – steht eine Zahl stets im Mittelpunkt: der Wert der besagten Immobilie. Doch woraus ergibt sich dieser? Der Immobilienwert wird schließlich nicht willkürlich festgelegt, indem man ein kleines Preisschild auf die besagte Immobilie klebt, sondern er ist das Ergebnis sorgfältiger Begutachtung und aufwendiger Berechnungen. Wie funktioniert es den Immobilienwert zu ermitteln, was beeinflusst ihn, und warum sollte man sich überhaupt auf ihn einlassen? Wir in der Finanzberatung München haben langjährige Erfahrung im Handel mit Immobilien und damit auch mit diesem überaus wichtigen Prozess gesammelt und möchten Sie gerne dabei beraten. 

Zunächst einmal: Es ist nicht immer notwendig, einen Immobilienwert genau zu ermitteln, aber es kann in vielen Situationen nützlich sein. Dazu zählen etwa Kauf und Verkauf einer Immobilie, Verhandlungen über die Miethöhe oder eine erhebliche Änderung der Wertfaktoren, wenn beispielsweise um ein einst einsam stehendes Bauernhaus eine Neubausiedlung errichtet wird. Manchmal, wenn es etwa um die Gewährung eines Kredites oder gerichtliche Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit der Immobilie geht, führt an der Ermittlung des Immobilienwerts kein Weg vorbei. Wenn Sie sich unsicher sind, wie sinnvoll die Wertermittlung ist, wenden Sie sich an den Berater Ihres Vertrauens – wir stehen Ihnen hier gerne zur Verfügung.

Der Immobilienwert – aufgeschlüsselt

Bevor es daran geht, den Immobilien- oder Wohnungswert zu berechnen, sollte erst einmal definiert werden, was genau „Immobilienwert“ eigentlich bedeutet. Im Allgemeinen geht es hierbei um den Verkehrswert der Immobilie. Vielleicht sind Sie auch bereits auf den Begriff „Marktwert“ gestoßen, der dasselbe bedeutet und oft synonym verwendet wird. Der Verkehrs- oder Marktwert ist, ganz einfach erklärt, der Preis, der sich zum Zeitpunkt der Ermittlung beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt erzielen lässt. 

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, werden viele verschiedene Faktoren hinzugezogen, beispielsweise Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie, auf die wir im Folgenden genauer eingehen werden. Wichtig im Gedächtnis zu behalten ist aber auch, dass der vom Käufer gezahlte Preis nicht immer dem Verkehrswert entspricht, denn dieser kann beispielsweise den emotionalen Wert, die eine Immobilie für den Käufer hat – etwa, weil es sich um sein Elternhaus handelt oder dort eine berühmte Persönlichkeit wohnte – nicht erfassen. Auch kann es vorkommen, dass der Kaufpreis deutlich über dem eigentlichen Marktwert liegt, wenn etwa eine besonders starke Nachfrage auf ein besonders kleines Angebot trifft. In solchen Fällen ist eine individuelle Beratung, die wir Ihnen jederzeit gerne anbieten, wichtig und richtig.

Wie und wo? Die Bedeutung von Wohnfläche und Lage

Einer der zentralen Faktoren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist die Nutz- und Wohnfläche, die sie aufweisen kann. Wohnfläche ist wertvoller als reine Grundfläche, weswegen Ihre korrekte Angabe bei der Berechnung des Immobilienwertes von großer Bedeutung ist. Die Maßstäbe zur Ermittlung der Wohnfläche sind in der sogenannten Wohnflächenverordnung festgelegt: Laut dieser sind Räume von über zwei Meter Höhe voll anzurechnen und solche zwischen einem und zwei Metern zu 50 Prozent. Wintergärten, Schwimmbäder und Ähnliches zählen ebenfalls vollständig, es sei denn, sie sind unbeheizt. Balkone, Terrassen oder Dachgärten zählen zu 25 Prozent, können aber bei besonders hochwertiger Ausstattung auf 50 Prozent hochgestuft werden. Das klingt bereits sehr kompliziert – deswegen kann eine professionelle Begutachtung auch so aufwendig sein. 

Ebenfalls von großer Bedeutung ist die Lage einer Immobilie. Nicht nur die Makrolage, also die gesamte Region mit ihrer Infrastruktur, ihrer politischen Situation und ihrer wirtschaftlichen und sozialen Entwicklung, sondern vor allem die Mikrolage ist hier entscheidend: Besteht eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Gibt es Schulen und Kitas, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Wie sieht es mit Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung aus, etwa Parks, Erholungsgebiete oder Freizeitangebote wie Clubs und Vereine? Im Allgemeinen gilt: Je besser die örtliche Infrastruktur, desto höher der Immobilienwert.

Wann und was? Zustand und Ausstattung im Kontext des Immobilienwertes 

Der nächste Punkt auf der Checkliste der Faktoren zur Immobilienwertbestimmung ist der Zustand der Immobilie. Dass ein frisch saniertes Haus einen höheren Wert hat als ein baufälliges, ist selbstverständlich, aber es lohnt sich, einen genaueren Blick auf die Kriterien, die zur Bewertung des Zustandes der Immobilie beitragen, zu werfen. Neben dem Alter, dem Zeitpunkt und dem Umfang der letzten gründlichen Sanierung stehen hier Modernisierungsmaßnahmen und Modernisierungsgrad im Mittelpunkt. Ganz besonders wichtig ist der Energiestandard der Immobilie! Ein gut gedämmtes und energiesparendes Gebäude kann seinen Wert durch seine Energieeffizienz erheblich steigern. Welche Maßnahmen hier sinnvoll sind und wie sich die Wertsteigerung einer Immobilie berechnen lässt, finden wir gerne mit Ihnen gemeinsam heraus. 

Zuletzt trägt auch die individuelle Ausstattung nicht unwesentlich zum Immobilienwert bei. Dazu zählen etwa ein Garten oder ein Balkon, ein Aufzug oder ein Whirlpool, aber auch Sanitär- und Heizungsanlagen. In die Bewertung der Ausstattung fließt außerdem die Qualität der beim Hausbau verwendeten Materialien mit ein, ebenso Bauausführung und Bauweise. 

Ein Ziel – viele Wege 

Doch wie berechnet man letzten Endes den Immobilienwert? Für eine sehr grobe Einschätzung kann man ein wenig Eigenrecherche betreiben und etwa nach einem Rechner im Internet suchen oder nachschauen, ob in letzter Zeit ähnliche Objekte wie die Immobilie, um die es geht, in der Region verkauft wurden und welche Preise diese erzielt haben. Sehr viel zuverlässiger und, wenn es um mehr als das reine Interesse geht, absolut zu empfehlen, ist es aber, einen Sachverständigen zu beauftragen, der eine professionelle Wertermittlung vornimmt. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten: Einen vereidigten Gutachter zu bestellen, dessen Gutachten vor Gericht Bestand hat, ist generell teurer als einen freien Gutachter zu beschäftigen. Im Allgemeinen reicht die Preisermittlung durch einen solchen freien Gutachter jedoch vollkommen aus. Verkauft man eine Immobilie, ist es am günstigsten, sich beim Immobilienwert Ermitteln an einen Makler zu wenden. 

Es gibt verschiedene Verfahren, welche die Immobilienwirtschaft entwickelt hat, um den Immobilienwert zuverlässig zu ermitteln. Zum einen gibt es das Vergleichswertverfahren, im Rahmen dessen die Verkaufspreise für kürzlich verkaufte, möglichst ähnliche Immobilien in derselben Gegend als Anhaltspunkt für die Wertermittlung dienen. Da die Ermittlung genauer wird, je gleichartiger die Immobilien sind, eignet es sich besonders für Objekte wie Eigentumswohnungen in Großwohnanlagen oder Reihenhäuser in einheitlichen Baugebieten. Für selbst genutzte Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren, das den Wert der Immobilie und den des Grundstücks, das dazu gehört, getrennt berechnet – Ersteres durch Abzug der Werte von Abnutzungserscheinungen von den ursprünglichen Baukosten, zweiteres durch das Studieren von Bodenrichtwertkarten. Zuletzt gibt es das Ertragswertverfahren, das bei Mietobjekten zum Einsatz kommt und die Immobilie als Kapitalanlage behandelt. Zum reinen Grundstückspreis kommt hier der Ertragswert des Gebäudes, der durch Faktoren wie beispielsweise die Höhe der Miete und die Bewirtschaftungskosten bestimmt wird. 

Gemeinsam auf der Suche: Wir helfen, den Immobilienwert zu ermitteln

Den Wert einer Immobilie zu berechnen, ist eine komplexe Angelegenheit. Wer mit Immobilien handelt, kann deswegen von einer professionellen Unterstützung sehr profitieren. Eine solche möchten wir Ihnen gerne anbieten: Wir begleiten Sie bei jedem Schritt des Prozesses und stellen Ihnen dabei nicht nur unsere Erfahrung im Bereich der Immobilienwirtschaft, sondern auch die Kompetenz unserer langjährigen Partner gerne zur Seite. Sind Sie auf der Suche nach einer Immobilie als Ihre Kapitalanlage München – oder sonst irgendwo in Deutschland? Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen und zu diesem Zweck den Immobilienwert ermitteln? Wir haben die passenden Lösungen für Ihre Probleme. Nehmen Sie gleich hier Kontakt mit uns auf!