Die Spekulationsfrist und wie man sie verkürzt

Spekulationsfrist

Spekulationssteuern sparen einfach gemacht 

Wer in Deutschland gerne Geld anlegen möchte und mit dem Ersparten in der Hand auf die Suche nach einer geeigneten Kapitalanlage geht, der kommt früher oder später unweigerlich am deutschen Immobilienmarkt vorbei. Immobilien sind nicht ohne Grund eine überaus begehrte Investitionsmöglichkeit – aber befasst man sich näher mit ihnen, stößt man schnell auf eine unübersichtliche Menge an Vorschriften, Bestimmungen, Fristen und Vorgaben, die es einzuhalten gilt. Ganz vorne mit dabei: die Spekulationsfrist, die bei lukrativen Immobilienverkäufen schnell zu erheblichen Einbußen führen kann. Wir von der Finanzberatung München möchten Ihnen helfen, einen Weg durch den Vorschriftenwald zu finden, und fangen gerne gleich mit der Spekulationsfrist an. 

Was genau ist eine Spekulationsfrist eigentlich? Kurz gesagt: der Zeitraum nach dem Kauf von Privatbesitz, in dem ein Gewinn aus dem Weiterverkauf mit der sogenannten Spekulationssteuer belegt wird. Ihre Höhe ist die des individuellen Steuersatzes. Während sie bei Gütern wie Gold und Edelsteinen, Kunstgegenständen, Antiquitäten oder Schmuck ein Jahr beträgt, muss man beim Weiterverkauf von Immobilien und Grundstücken zehn Jahre warten – erst dann dürfen sie steuerfrei weiterverkauft werden. Wichtig zu wissen: Bei der Spekulationsfrist für Immobilien zählt als Beginn der Frist im Allgemeinen der Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Das Finanzamt ist hier sehr genau – bei der Spekulationsfrist zu Immobilien ist der Stichtag genau zehn Jahre später.

Ein Wald von Vorschriften – wir zeigen den Pfad der Spekulationsfrist

Das klingt erst einmal simpel, aber ganz so einfach ist es nicht. Wie vieles in der Welt der Immobilien ist die Spekulationsfrist ein wenig komplexer, als dass sie sich in einem einzigen Paragraphen zusammenfassen ließe. Das ist jedoch nichts Schlechtes! Denn: Es gibt Möglichkeiten, die Spekulationsfrist zu umgehen und bei einem Verkauf nach weniger als zehn Jahren die Spekulationssteuer zu verkleinern oder sogar gar nicht zahlen zu müssen. 

Die einfachste Möglichkeit ist es, das Entfallen der Spekulationsfrist bei selbstgenutzten Immobilien in Anspruch zu nehmen, indem man sie selbst bewohnt. Vermietet man sie zunächst, so muss man diese Bedingung mindestens im Jahr des Verkaufes sowie in den zwei Vorjahren erfüllen. Solange man Kinder hat und für diese Kindergeld erhält, reicht es auch, wenn diese die Immobilie mietfrei nutzen können. Übrigens: Ob man ein Arbeitszimmer hat oder im Homeoffice arbeitet, ist nicht wichtig, solange die Nutzung nicht rein gewerblicher Natur ist! Sind Sie sich unsicher? Wir helfen Ihnen gerne mit allen Fragen, die Sie haben oder auch haben könnten. 

Gut beraten in Mietsachen

Ist es so, dass man die frisch erworbene Immobilie nicht selbst bewohnen kann oder möchte (etwa, weil sie zu weit entfernt ist oder man die Strapazen eines Umzuges nicht auf sich nehmen möchte), dann vermietet man sie natürlich. Eigentlich würden hier die vollen zehn Jahre Spekulationsfrist fällig werden – oder das Entrichten der Spekulationssteuer bei einem verfrühten Verkauf. Doch auch hier haben wir ein paar Tipps für Sie. Einigt man sich mit seinem Mieter etwa auf einen sogenannten Mietkauf, ist die Spekulationsfrist elegant umgangen: Kaufinteressierte ziehen hier direkt ein und zahlen eine Miete, die auf den Verkaufspreis angerechnet wird, bis aus einem Mieter ein Käufer wird. Hier ist es besonders wichtig, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen: Ein Vertrag für einen Mietkauf sollte grundsätzlich überprüft werden, damit am Ende nicht eine böse Überraschung droht. Werden etwa Anzahlungen oder Kaufpreisanteile neben den Mieten gezahlt, so wird die Spekulationssteuer wieder fällig.

Früh beraten ist halb gewonnen 

Sie sehen also: Es ist durchaus möglich, die Spekulationsfrist zu umgehen und sich die Spekulationssteuern zu sparen, die gerne große Teile des Gewinns verschlingen. Wir stehen Ihnen gerne bei jedem Schritt zur Seite und helfen Ihnen, die für Sie ideale Lösung zu finden – von der Suche nach der passenden Immobilie als Ihre Kapitalanlage München bis zum Verkauf mit maximalem Gewinn. Für Ihre Fragen stehen wir jederzeit zur Verfügung, denn wir wissen: Davon gibt es viele, wenn es um Themen wie die Spekulationsfrist geht! Welches Datum zählt? Wie kann ich sie umgehen? Was kann ich tun, wenn ich gezwungen bin, innerhalb der Spekulationsfrist zu verkaufen? Wir haben alle Antworten, die Sie benötigen. Zögern Sie nicht, mit uns Kontakt aufzunehmen! 

Übrigens: Wer Immobilien zu verkaufen hat, der sollte ein wachsames Auge auf Nachrichten zu neuen Gesetzgebungen in diesem Bereich haben. Mit der Wahl einer neuen Regierung könnte eine Abschaffung der Spekulationsfrist auf der Tagesordnung stehen. Dann würden auch nach zehn Jahren noch Spekulationssteuern bei gewinnbringendem Immobilienverkauf anfallen. Im aktuellen Koalitionsvertrag befindet sich dieser, von SPD befürwortete Punkt zum Glück nicht, jedoch bedeutet das nicht, dass die Spekulationsfrist in der Zukunft nicht doch noch zum Thema werden kann. Zögern Sie also nicht zu lange! Wir heißen Sie gerne jederzeit bei unserer Beratung willkommen. Ihre Immobilien und Ihre Finanzen sind bei uns in besten Händen.

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    Laura Schwarzott

    Office Management